Devenir propriétaire : les défis du quotidien

Les lois de défiscalisation, récemment mises en place par la ministre du budget Cécile Duflot, donnent divers avantages aux acquéreurs de logements locatifs neufs. Elles garantissent notamment une baisse des impôts durant plusieurs années : jusqu’à 18% de réduction sur le prix d’acquisition étalés sur 9 ans et dans la limite de 300 000 euros. Le système permet non seulement d’épargner mais aussi de se constituer un patrimoine de valeur.

Les engagements liés à la loi Duflot

Deux logements par an peuvent bénéficier du dispositif Duflot mais toujours dans la limite de 300 000 euros. En souscrivant un contrat d’achat immobilier bénéficiant de la loi Duflot, l’investisseur s’engage à respecter certaines réglementations ; la plus contraignante étant l’obligation de louer le logement neuf ou en cours d’achèvement à un locataire qui y résidera principalement. Le but du dispositif étant social, les loyers sont plafonnés en fonction de la zone géographique soit par exemple pour la zone A, île de France et région Paca, 12.27 euros par m2 auquel est appliqué un coefficient multiplicateur en fonction des annexes et de leurs caractéristiques.
Avant tout engagement, il est conseillé de faire réaliser une simulation concrète par un professionnel de l’immobilier, spécialisé en conseil de gestion du patrimoine et en gestion locative. La loi Duflot sur le logement prévoit plusieurs changements de taille dont une assurance en cas de non-paiement des loyers appelée Loi de Garantie Universelle des Loyers. Etant applicable à partir de janvier 2016, cette mesure laisse encore perplexe bon nombre de propriétaires.
Sachez que les prélèvements sociaux sur les loyers sont nombreux : ils représentent à l’heure actuelle plus de 12% du montant reçu.

Les difficultés liées à la gestion locative

Pôle Emploi donne une définition succincte du métier de chargé en gestion immobilière locative. L’expert « effectue la gestion locative et administrative d’un portefeuille de biens immobiliers dans les domaines de l’entretien, du nettoyage, de l’hygiène et de la sécurité technique notamment ». Globalement, l’agent en gestion locative gère un ou plusieurs biens (maison individuelle ou appartement). Il aide à la sélection des nouveaux locataires. Il garantit la cohérence et la qualité des prestations effectuées par les différents prestataires et favorise les relations entre le locataire et le bailleur. Il conseille et informe les différents interlocuteurs sur les travaux prévus et les aménagements en cours. Il s’adresse régulièrement aux locataires, aux prestataires et au personnel de proximité : gardiens, agents d’entretien, concierges qu’il recrute et qu’il rémunère suivant les demandes du propriétaire. Finalement, la gestion locative repose sur des connaissances accrues en droit et en économie mais aussi sur de solides compétences en comptabilité et en communication.
Le responsable de gestion locative peut être un employé d’agence immobilière locale, au fait des nouvelles réglementations et agréé par l’Etat (détenteur d’une carte professionnelle de la préfecture). Divers avantages sont proposés aux propriétaires dont une réduction intéressante sur certaines assurances obligatoires et facultatives.
Bon à savoir : l’assurance loyer impayé est déductible des revenus locatifs si elle fait partie du contrat de gestion.