Crédit immobilier

Crédit immobilier

Le crédit immobilier, 85% des propriétaires ont eu recours à un prêt immobilier. Mais comment ça marche ? Quelles sont les éléments à vérifier ? Sur quels critères la banque accepte un dossier ou le refuse ? Que coûte réellement un prêt immobilier ? Cette semaine je vous propose de faire le point sur toutes ces questions.

Selon une étude du nouvel observateur (26/07/2013), 85% des propriétaires en France auraient souscrit un emprunt pour acheter leur résidence.  Ce chiffre montre bien que l’achat passe par la case banque pour une grande majorité des acquéreurs. Crédit immobilier

Comment la banque analyse votre dossier et sur quels critères ?

Dans un premier temps la banque a besoin, bien évidemment, de vous connaître afin de déterminer la faisabilité de votre dossier.  Pour cela elle va donc faire une analyse de votre santé financière en regardant vos 3 derniers relevés de comptes. Elle va y regarder les dépenses usuelles (achats nourritures, vêtements, loyer, charges divers), les dépenses exceptionnelles (frais de rejets, agios de découverts…), les rejets de prélèvements et chèques impayés, puis les différentes rentrées (salaires, pensions alimentaires…). Avec tous ces éléments la banque pourra réaliser ce qu’on nomme « une balance bancaire », le calcul est simple mais peut être déterminant pour la suite de votre dossier, le but étant de vérifier votre capacité à emprunter. Donc les premiers critères attendus par le conseiller en charge de l’étude de votre dossier seront d’avoir un solde positif sur vos comptes tous les mois et présenter de l’épargne volontaire. Sur ce dernier point démontrer son souhait d’épargner même de petites sommes sera un facteur déterminant.

Dans un deuxième temps, la banque a besoin de collecter un certain nombre d’informations précises et personnelles :

Age, nationalité (Français, Union Européenne, autre), situation familiale, régime matrimonial, département de résidence, type d’habitat, situation de logement (locataire, propriétaire, hébergé), ancienneté dans le logement, catégorie socioprofessionnelle, situation professionnelle, ancienneté professionnelle.

Grâce à tous cela la banque va déterminer son degré de confiance envers vous car pour vous accorder un crédit, la banque doit donc avoir confiance. Plus la banque aura confiance, et plus elle pourra prêter de l’argent, avec un faible taux d’intérêt, vu le peu de risques encourus. En revanche, moins elle aura confiance, et moins elle prêtera de l’argent, avec un taux d’intérêt élevé. C’est ce que le professionnel bancaire appel le « Scoring ».

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Ce que demande la banque ?

Pour que votre financement soit viable, le montant emprunté ne doit pas dépasser 33% de vos revenus mensuels et en général la banque demande 10% du prix d’achat en apport. Celui-ci peu résulté de votre épargne ou encore de l’aide familiale.

 Quels sont les éléments à vérifier ?

L’habillage bancaire

–          Le premier rendez-vous avec le conseiller bancaire peut se résumer avant même de parler de votre prêt à une vente de produits divers et variés. Certain établissements vous proposeront des forfaits téléphoniques mais aussi des ouvertures de comptes chèques et de livrets. Cette opération commerciale s’appelle de l’habillage bancaire.

Les taux bancaires

–          Plusieurs sortes de taux existent :

  • Le taux fixe, qui est déterminer pour toute la durée du prêt même si entre temps les taux bancaires baissent celui-ci ne change pas
  • Le taux variable ou révisable, il peut évoluer à la hausse en suivant les indices de références bancaires.
  • Le taux variable capet ( il peut évolué mais dans une certaine limite +1, +2…)

Soyez donc attentif et analysé bien l’impact qu’aura votre choix du type de taux que vous prendrez.

L’assurance

–          La banque est parfois « assez » encline à négocier le taux du crédit, et bien cela est « normal » car ce n’est pas sur ce terrain-là que celle-ci va réaliser ses meilleurs bénéfices. L’organisme bancaire vous proposera son assurance groupe, car pour vous accorder un prêt la banque imposera que vous soyez assuré. Je vous rappelle ici que depuis la Loi LAGARDE de 2010, la banque ne peut plus vous imposer son assurance. Cependant vérifiez bien et comparez à la fois ce pourquoi et comment vous êtes assuré mais surtout faites le calcul du coût global mensuel car là vous verrez que cela peu énormément augmenter votre mensualité. Soyez, aussi attentif, aux frais de dossiers qui peuvent aller de rien à 1 500€.

Les indemnités de remboursements par anticipations (IRA)

–          Parmi toutes les clauses du dossier de prêt que vous devrez signer et rendre à la banque il  existera certainement un article qui stipulera que si vous remboursez par anticipation, donc avant le terme du contrat, la banque prélèvera une indemnité qui représente en général  3% du capital restant dû. Pensez à l’intégrer dans votre projet ou essayez de le négocier.

En conclusion, obtenir et choisir un prêt demande de comparer les propositions qui vous seront offertes. Si vous faites le choix de passer par un courtier, soyez là encore bien vigilant à ce que cela va vous coûter, certain étant gratuit pour le client. Enfin demandez des références de clients pour vous assurer que celui-ci soit un bon professionnel.

Si vous souhaitez en savoir plus, je vous invite à consulter nos modules de formations en ligne et entre autre le module « Financement immobilier ». N’hésitez pas à nous contacter !